Tác động của những thay đổi về lãi kèo nhà cái đối với thu nhập và chi tiêu quản lý nhà ở cho thuê là gì?

Trong xây dựng nhà ở cho thuê (đầu tư), nhiều người nhận được các khoản vay từ các tổ chức tài chính, vì vậy nhiều người lo ngại về xu hướng lãi kèo nhà cái. Nếu lãi kèo nhà cái tăng, chi phí lãi kèo nhà cái sẽ tăng, vì vậy đối với những người đang có kế hoạch xây dựng nhà ở cho thuê hoặc những người đã nhận các khoản vay theo lãi kèo nhà cái thay đổi, điều này sẽ ảnh hưởng đến thu nhập và chi tiêu của họ.
Để đáp ứng với xu hướng tăng giá gần đây, đã có nhiều báo cáo rằng "lãi kèo nhà cái cho vay sẽ tăng sớm", nhưng không cần phải nói, không có khả năng lãi kèo nhà cái sẽ tăng ngay lập tức chỉ vì tổng thống đã thay đổi hoặc vì giá đang tăng.
Loại lãi kèo nhà cái nào sẽ tăng? Nếu lãi kèo nhà cái tăng, tác động đến thu nhập và chi tiêu của quản lý nhà ở cho thuê là gì? Tôi sẽ giải thích về điều này.

Lãi kèo nhà cái dao động và cố định

Có ba loại lãi kèo nhà cái chính khi nhận khoản vay: lãi kèo nhà cái thay đổi, lãi kèo nhà cái cố định và lãi kèo nhà cái cố định trong một khoảng thời gian nhất định (và sau đó là tùy chọn). Một số tổ chức tài chính (chủ yếu là các tổ chức tài chính liên kết với chính phủ) chỉ cung cấp lãi kèo nhà cái cố định. Trong quá khứ (đặc biệt là với các khoản thế chấp nhà), đại đa số người dân lựa chọn lãi kèo nhà cái cố định, nhưng bây giờ lãi kèo nhà cái thấp nhất trong lịch sử ở mức thấp nhất, nhiều người chọn lãi kèo nhà cái thay đổi.
Trong một lãi kèo nhà cái cố định, lãi kèo nhà cái trong thời gian trả nợ sẽ tiếp tục cho đến khi lãi kèo nhà cái được thanh toán tại thời điểm thực hiện khoản vay (không phải tại thời điểm hợp đồng). Do đó, không cần phải lo lắng về xu hướng lãi kèo nhà cái. Ngoài ra, nếu bạn chọn trả nợ và lãi tương đương với lãi kèo nhà cái cố định, số tiền thanh toán hàng tháng cũng sẽ được sửa chữa, do đó, số tiền trả nợ cho quản lý nhà ở cho thuê sẽ không đổi trong suốt. Mặt khác, việc chọn một lãi kèo nhà cái thay đổi có nghĩa là bạn có thể lo lắng rằng lãi kèo nhà cái của bạn có thể tăng.
Vậy, những yếu tố nào sẽ khiến lãi kèo nhà cái biến và cố định tăng hay giảm?

Liên kết lãi kèo nhà cái nổi với cái gì?

Lãi kèo nhà cái dao động bị ảnh hưởng bởi tỷ lệ chính ngắn hạn. Tỷ lệ chính ngắn hạn là một mức lãi kèo nhà cái ưu đãi được áp dụng cho các khoản vay ngắn hạn (trong vòng một năm) cho các công ty mà các tổ chức tài chính được coi là công ty tốt và bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi lãi kèo nhà cái chính sách. Do đó, có thể nói rằng lãi kèo nhà cái thay đổi bị ảnh hưởng bởi lãi kèo nhà cái chính sách. Như bạn đã biết, lãi kèo nhà cái chính sách của Nhật Bản là 0,0% (chính sách lãi kèo nhà cái bằng 0) từ tháng 5 năm 2013 và kể từ tháng 1 năm 2016, nó đã được gọi là "chính sách lãi kèo nhà cái tiêu cực" đến -0,1%, tiếp tục cho đến ngày nay. Vì lý do này, lãi kèo nhà cái thay đổi tiếp tục đạt đến mức "thấp".
Ngoài ra, có sự cạnh tranh khốc liệt giữa các tổ chức tài chính về các khoản thế chấp, và đặc biệt là trong các ngân hàng tập trung vào các khoản vay trực tuyến và bất động sản, họ cạnh tranh để đưa ra lãi kèo nhà cái thấp. Ngoài ra, trong Megabanks và các ngân hàng khu vực lớn, lãi kèo nhà cái tại cửa hàng tương tự nhau ở tất cả các tổ chức tài chính, nhưng trong trường hợp các khoản vay thông qua các công ty liên kết, chúng tôi thường thấy các ví dụ về việc đưa ra "lãi kèo nhà cái ưu tiên" làm giảm lãi kèo nhà cái một mức lãi kèo nhà cái nhất định so với lãi kèo nhà cái cửa hàng.

Tác động đến những người chọn lãi kèo nhà cái cố định

Không giống như lãi kèo nhà cái thay đổi, lãi kèo nhà cái cố định có xu hướng ở cùng mức lãi kèo nhà cái tại tất cả các tổ chức tài chính. Lãi kèo nhà cái cố định dao động tùy thuộc vào xu hướng trong trái phiếu chính phủ 10 năm mới được ban hành. Hiện tại, Ngân hàng Nhật Bản đã thực hiện một hoạt động đơn đặt hàng giới hạn cho trái phiếu chính phủ 10 năm và mua chúng khi lãi kèo nhà cái vượt quá mức nhất định (kiểm soát đường cong lợi kèo nhà cái: YCC). Cho đến lúc đó, lãi kèo nhà cái cao hơn được đặt ở mức 0,25%, nhưng vào ngày 20 tháng 12 năm 2022, nó đã tăng lên 0,5%. Vì các dấu hiệu của điều này, lãi kèo nhà cái cố định đã tăng từ nửa cuối năm 2022, khi kết quả được nhìn thấy và lãi kèo nhà cái thực sự tăng lên 0,5%. Tuy nhiên, tính đến tháng 3 năm 2023, lãi kèo nhà cái đối với trái phiếu chính phủ 10 năm mới đã giảm xuống mức 0,2% và do đó, lãi kèo nhà cái cố định, đã tăng, đã dần bắt đầu giảm lãi kèo nhà cái.
Về cơ bản, lãi kèo nhà cái cố định cao hơn lãi kèo nhà cái thay đổi và tổng số tiền trả nợ tăng. Do đó, dòng tiền hàng tháng và hàng năm tương đối kém. Tuy nhiên, không có sự gia tăng hoặc giảm lãi kèo nhà cái và không có tác động đến các khoản thanh toán lãi trong kế hoạch thu nhập và chi tiêu, điều này mang lại cảm giác an toàn tâm lý lớn hơn.

Chính sách nới lỏng tiền tệ vẫn tiếp tục, nhưng các điều kiện cho lãi kèo nhà cái tăng hiện đã được hiển thị

Thống đốc mới UEDA và cuộc họp quyết định chính sách tiền tệ đầu tiên của Ủy ban điều hành của Ủy ban điều hành đã được tổ chức trong hai ngày từ ngày 27 tháng 4 đến ngày 28 tháng 4, và nó đã được thông báo rằng đã quyết định rằng "nó có mức lãi kèo nhà cái dài hạn (mức lãi kèo nhà cái dài hạn (mức lãi kèo nhà cái dài hạn (lãi kèo nhà cái dài hạn (tỷ lệ lãi kèo nhà cái dài. Kiểm soát), tiếp tục mua các quỹ ETF và JREIT, và thường tiếp tục tiếp tục hoàn toàn chính sách nới lỏng tiền tệ hiện tại. "
8975_9220
Ngay cả theo chế độ mới, chính sách nới lỏng tiền tệ đã được tiếp tục hoàn toàn, nhưng mặt khác, đã có một số điều kiện "trong tương lai, chính sách nới lỏng tiền tệ sẽ được dỡ bỏ," có nghĩa là "trong trường hợp này, có khả năng tăng lãi kèo nhà cái." Cụ thể, hai trụ cột có khả năng là: 1) Chỉ số giá tiêu dùng cốt lõi (CPI) vượt quá 2%và 2) mức tăng lương thực tế.

Trạng thái hiện tại của hai điều kiện

CPI lõi đầu tiên vượt quá 2%, ví dụ, Chỉ số giá tiêu dùng của Metropolitan Tokyo (CORE) được công bố vào ngày 28 tháng 4 năm 2023 đã vượt quá +3,5%. Về CPI cốt lõi, dự kiến ​​tốc độ tăng sẽ chậm lại trong tương lai, nhưng dự kiến ​​sẽ duy trì ở mức khoảng 2%.

Hình 1: Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trên toàn quốc và Tokyo phường (so với cùng tháng năm ngoái)

Được tạo từ "Chỉ số giá tiêu dùng" của Cục Thống kê, Bộ Nội vụ và Truyền thông

Mức lương thực tế thứ hai là, nhưng trong Khảo sát thống kê lao động hàng tháng vào tháng 3 năm 2023 (được công bố vào ngày 9 tháng 5: Mới nhất tại thời điểm viết), cuộc khảo sát thống kê lao động hàng tháng cho thấy tăng -2,9% so với cùng tháng năm trước (-2,6% tháng trước), âm tính trong tháng thứ 12 liên tiếp. Tuy nhiên, các cuộc đàm phán quản lý và lao động mùa xuân năm nay dự kiến ​​sẽ tăng lương trung bình 3,69%, và dự kiến ​​mức lương sẽ tăng lên các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do đó, tiền lương thực tế có thể sẽ tăng do độ trễ thời gian. Tuy nhiên, chúng tôi sẽ không biết cho đến khi chúng tôi thấy mọi thứ diễn ra như thế nào, liệu tiền lương thực tế sẽ vẫn ở trong phạm vi tích cực so với cùng tháng năm ngoái. Hiện tại, cả ① và ② sẽ được xóa, và thời điểm thư giãn chính sách nới lỏng tiền tệ có thể sẽ sớm nhất sau năm 2024.

Thay đổi kiểm soát đường cong năng kèo nhà cái và tác động đến điều kiện thị trường bất động sản

Nếu chúng ta dần dần thư giãn chính sách nới lỏng tiền tệ trong tương lai, chúng tôi tin rằng chúng tôi sẽ bắt đầu bằng cách nâng kiểm soát đường cong lợi kèo nhà cái (YCC), hiện đang hướng dẫn trái phiếu chính phủ 10 năm lên trong phạm vi ± 0,5%. Khi phạm vi cho phép được thay đổi từ ± 0,25% thành ± 0,5% vào ngày 20 tháng 12 năm 2022 mà không cần thông báo trước, lợi kèo nhà cái của trái phiếu chính phủ 10 năm tăng đột ngột và lãi kèo nhà cái cố định cũng tăng.
Và có khả năng lãi kèo nhà cái chính sách, hiện đang nằm trong phạm vi âm, sẽ được tăng lên. Nếu điều này xảy ra, bạn có thể xem xét chuyển đổi từ lãi kèo nhà cái nổi sang lãi kèo nhà cái cố định.

Tương lai của chính sách tiền tệ và quản lý nhà ở cho thuê

Như đã đề cập ở trên, nếu chúng ta đưa ra quan điểm của Ngân hàng Nhật Bản, khi chính sách nới lỏng tiền tệ được dỡ bỏ và lãi kèo nhà cái tăng, điều đó có nghĩa là "chỉ số giá tiêu dùng đang tăng" và "tiền lương thực tế đang tăng".
Nếu lãi kèo nhà cái tăng, chi phí lãi kèo nhà cái sẽ tăng, nhưng mặt khác, có khả năng giá thuê sẽ tăng. Khi chỉ số giá tiêu dùng tăng, có chênh lệch thời gian là 1-2 năm, nhưng chi phí nhà ở (= tiền thuê và tiền thuê nhà) tăng (tiền thuê là một trong những thành phần của giá tiêu dùng, nặng khoảng 22%). Nói cách khác, khi quản lý nhà ở cho thuê, có khả năng cao là giá thuê sẽ tăng và các khoản thanh toán lãi sẽ tăng (tăng chi phí), nhưng thu nhập thuê cũng sẽ tăng (tăng thu nhập).
10750_10823